Если вы смотрите на отель как на инвестиционный актив, вам нужен документ, который связывает идею, рынок, продукт и деньги в единую модель принятия решений. Ниже — пример бизнес плана гостиницы на Алтае, который показывает, как разложить проект по блокам, где брать входные данные и какие контрольные метрики зашивать в управление.
В первой части отчета отражается общая информация о расположении проекта, заказчике, целях и задачах отчета.
Основной задачей бизнес-плана является определение оптимальной концепции гостиничного объекта с учетом необходимой туристической инфраструктуры.
В данном примере, рассматривается объект в Алтайском крае, такой же бизнес-план моджно разработать для объекта в Москве
В отчете 5 основных разделов и каждый из них мы рассмотрим отдельно:
На заметку: » Объем бизнес-плана составляет около 100 страниц . Работы на 2 месяца. Мини-отель на 20 — 50 номеров — на отчет потребуется 1 месяц. «
Цель раздела — дать практичную картину рынка: кто и когда приезжает, как распределяется спрос по сезонам и сегментам, какой объём и качество предложения в регионе, какие каналы продаж формируют загрузку и по каким ценам.
Это позволит связать продукт, дистрибуцию и цены в одну управляемую модель. Для ориентира мы опираемся на открытые бенчмарки по курортам внутреннего туризма, опыт операторов и специфику Алтая как направления с ярко выраженной сезонностью, природными активностями и семейным отдыхом. Такой подход согласуется с логикой, которую демонстрирует бизнес-план гостиницы.
Это раздел маркетинга подводит итоги исследования регионов и информирует, в том числе, о следующих показателях:
В этой части анализа представлены данные какими программами, грантами и субсидиями можно воспользоваться в Алтайском крае в целях строительства и развития гостиничного проекта.
В России до 2030 года действует национальная программа «Развитие туризма». В рамках программы предприниматели и юрлица могут получить государственную и региональную поддержку на развитие туристического бизнеса.
1. Субсидии на строительство модульных гостиниц. Программа действует с 2025 по 2027 год. Предприниматели во всех регионах России могут получить до 1,5 млн рублей на строительство модульных гостиниц: глэмпингов, кемпингов, микроотелей или коттеджей.
2. Грант «Агротуризм»
Предприниматели могут получить от государства до 10 млн. рублей для развития сельского туризма. Грант можно потратить на строительство гостиниц и гостевых домов, инфраструктуры для отдыхающих, включая благоустройство территории, создание общих зон отдыха, мини-ферм и других объектов.
3. Субсидия на создание и развитие туристической инфраструктуры в сельской местности.
В 2026 году Минсельхоз планирует ввести субсидию на создание и развитие туристической инфраструктуры в сельской местности. Новая мера поддержки предполагает, что хозяйства, которые занимаются развитием сельского туризма, смогут претендовать на возмещение части затрат до 5 млн. рублей раз в три года.
4. Грантовая поддержка общественных и предпринимательских инициатив, направленных на развитие внутреннего и въездного туризма. Максимальный размер поддержки: а) создание и (или) развитие пляжей на берегах морей, рек, озер, водохранилищ или иных водных объектов – 10,0 млн рублей на 1 проект; б) создание и (или) развитие национальных туристских маршрутов – 7,55 млн рублей на 1 проект.
Это исследование непосредственно Алтайского райна в котором планируется разместить объект. В этом разделе мы увидим, что в районе — 81 КСР, 2 640 номеров.
Получим информацию о основных характеристиках района:
В рацоне развиты такие виды отдыха, как водный туризм, автомототуризм, культурно-познавательный, событийный, гастрономический.
И конечно, о основных точках притяжения туристов и событийных мероприятиях, которые проходят в районе.
Этот раздел содержит 3 слайда про гостиничную индустрию России:
1. Тренды развития за 2024 год. Фокус на росте авто- и эко- туризма и перераспределении спроса в пользу туров «все включено»; По итогам года заметно увеличение сегмента ранних бронирований и смещение к увеличению длительности отдыха.
2. Ключевые факторы успеха в 2025 году. Гибкие условия бронирования, повышение качества номеров, расширение дополнительных сервисов и персонализация сервиса. Повышение операционной эффективности через обучение и мотивацию кадров.
3. Основные вызовы в 2025 году. Сокращение господдержки, рост налогов, инфляция затрат и дефицит персонала в пик сезона. Снижение реальных доходов населения и рост регулятороных барьеров
Эта информация глобально определяет какой объект, с какой инфраструктурой и для какого гостя, будет описан в концепции.
Концепция это основная часть бизнес плана гостиницы, в которой описано и показано на рендерах, какой номерной фонд в гостиничном комплексе и какая у него инфраструктура.
В данной примере для алтайского комплекса подробно описаны целевые аудитории: состав, возраст, интересы и потребности. Проведен SWOT- анализ локации в котором выявлены сильные и слабые стороны участка.
На основе проведенного маркетингового исследования была выявлена очевидная нехватка качественных средств размещения в Алтайском крае. Это создает благоприятные условия для реализации проекта по созданию современного гостиничного комплекса, который сможет удовлетворить спрос как со стороны туристов, так и деловых клиентов.
Предлагаемый уровень сервиса
Отель уровня 4 звезды:
Основной элемент комплекса — гостиница высокого класса, соответствующая стандартам 4*. Особое внимание будет уделено дизайну, качеству отделки, уровню сервиса и инфраструктуре.
Коттеджи:
На территории комплекса запланировано строительство коттеджей, которые позволят предложить гостям более приватный и уютный формат проживания.
Этот формат ориентирован как на семейных туристов, так и на гостей, предпочитающих отдых в окружении природы.
Кемпинг для автотуристов уровня 3 звезды:
Для привлечения путешественников, передвигающихся на автотранспорте, будет организован кемпинг, который предоставит базовые условия проживания, соответствующие категории 3*. Кемпинг станет доступным вариантом размещения для гостей, предпочитающих более экономичный отдых.
Отель уровня 4*
На Алтае мы видим отель современного модульного типа. Поездка на Алтай для гостя это — погружение в аутентичную атмосферу и природу. Отели Карелии и Петербурга нам кажутся наиболее близким. Отдельно стоящие 2-х корпуса обшитые планкеном и декоративными рейками, гармонично впишутся в окружающий ландшафт.
Модульные коттеджи, уровня 4*
Коттедж состоит из двух спален, зала и террасы. Рассчитан на 4 человек. Общая внутренняя площадь коттеджа – 29,5 кв.м. Терраса площадью – 18 кв.м. Такие дома предназначены для размещения семей, краткосрочного проживания и размещения гостей на мероприятия. Все коттеджи оборудованы банными чанами, которые гости могут использовать по предварительной заявке. У каждого коттеджа будет своя зона барбекю и автомобильная стоянка. В таких коттеджах будет возможно остановиться с домашним питомцем, за дополнительную плату.
Кемпинг/глэмпинг, уровня 3*
Всего планируется возведение 20 единиц глэмпингов. Кемпинг будет эксплуатироваться только в высокий сезон с мая по сентябрь. Общая площадь сферы – 28 кв.м. Терраса площадью – 14 кв.м. Эти глэмпинги предназначены для размещения автотуристов, семейных пар, краткосрочного проживания и размещения гостей на мероприятия. Все сферы оборудованы спальными местами до 4-х гостей, санузлами, душевыми, а также сибирскими банными чанами, которые гости могут использовать по предварительной заявке. Основная особенность таких сфер является сочетание близости к природе с полноценным комфортным проживанием. У каждой сферы будет своя автомобильная стоянка. В кемпинге будет возможно остановиться с домашним питомцем, за дополнительную плату.
Главный ресторан
Главный ресторан гостиничного комплекса обычно располагают в зоне с наилучшими видовыми характеристиками на реку и видовой склон. Ресторан рассчитан на 100 посадочных мест, будет расположен на первом этаже здания. Общий баланс площадей помещений приведен ниже. Зал ресторана должен быть однообъемным (для возможности организации банкетов) и панорамными окнами. У ресторана будет летняя терраса на 8-10 столиков, 50 кв.м.
Летний шатер для мероприятий
На территории отеля необходимо разместить шатер для проведения мероприятий. В летний период он будет использоваться для проведения свадеб, весной и осенью – под корпоративные праздники. Для создания комфортной атмосферы в шатре будет установлена система кондиционирования. В шатре одновременно могут разместиться для банкета 60 гостей. Площадь шатра 115 кв.м., работает в теплое время года.
Бассейн
Крытый бассейн является обязательным элементом инфраструктуры для загородных отелей категории 4* и выше, обеспечивая круглогодичную доступность водных развлечений независимо от погодных условий. Это особенно важно для поддержания высокого уровня сервиса и удовлетворенности гостей в межсезонье период. Взрослый бассейн: 15×6 метров (90 кв.м водной поверхности); Зона отдыха: площадь не менее 100 кв.м, 16-20 комфортных лежаков. Детский бассейн: 20 кв.м (примерно 4×5 метров). В термальном комплексе будет представлено несколько видов саун: соляная, травяная, финская. Каждый гость найдет себе подходящую комфортную температуру и влажность для отдыха.
Летний открытый бассейн
Открытый бассейновый комплекс станет ключевым элементом инфраструктуры, обеспечивающим значительное конкурентное преимущество при привлечении семей с детьми. Наличие качественной водной зоны отдыха является одним из решающих факторов при выборе места размещения для семейных туристов, особенно в летний период. Бассейновый комплекс планируется разместить в непосредственной близости от основного здания отеля, что обеспечит визуальный контроль родителей за детьми из номеров и общественных зон отеля, удобство для персонала в обслуживании и контроле безопасности.
Алтайский СПА
Пантовые ванны – визитная карточка Алтая. Это оздоровительная процедура с использованием вытяжки из молодых рогов марала (пантов), которая стимулирует иммунную систему, снижает артериального давления, повышает работоспособность, проводит общее укрепление организма, повышение тонуса. Для принятия ванн будет 3 кабинета по 2 ванны. Будет возможность принимать процедуры вдвоем и отдельно. Меню SPA-центра будет наполнено различными индивидуальными процедурами для восстановления сил и красоты: массаж ног, головы, спины, аромамассаж; стоун-массаж; лимфо-дренажный уход; скрабирование, обертывание, лифтинг, спа-ритуалы.
Также в комплексе предусмотрены детский клуб и площадка, фитнесс-зал, зоопарк, прокат.
Это таблица представляет полный свод всех площадей проекта от номерного фонда до офисных помещений с учетом вспомогательных и технических локаций. В этом своде представлена общая стоимость проекта. Для расчетов применена средняя стоимость застройки в Алтайском крае. Отдельно выделены позиции СМР и инженерия, отделка и наполнение.
Эта таблица является отправной точкой для работы проектировщиков и финансового консультанта.
Валовую выручку проекта рассчитываем как совокупный доход от эксплуатации объекта размещения: проживание, питание, СПА и прочие услуги. Оценка дохода от проживания базируется на категории и количестве номеров, а также на рыночных тарифах сопоставимых отелей, выявленных по итогам маркетингового исследования в данной локации. С учетом ситуации на рынке, а также прогноза развития гостиничного рынка Алтайского края и Республики Алтай, применительно к проекту мы оцениваем среднегодовую стоимость проданной единицы размещения (номер, коттедж) (ADR):
— 8 864 рублей в первый год;
— 10 411 рублей второй и третий год;
Далее ADR индексируется на уровень предполагаемой инфляции.
В этом разделе подробно описаны все необходимые для финансовой модели параметры: загрузка, стоимость питания и дополнительных услуг. Также подробно указаны все статьи затрат по операционной составляющей проекта.
Эти данные построены исходя из прогноза загрузки по месяцам и стоимости каждой категории номера по месяцам с учетом выхода на стабилизационный уровнень показателей проекта на третий год.
Основные показатели комплекса на третий год:
P&L (от англ. Profit and Loss, «прибыль и убытки») — отчёт о финансовых результатах, который отражает разницу между доходами и расходами бизнеса за определённый период.
Основыне показатели проекта в Алтайском крае:
— Валовая Операционная Прибыль (GOP) — 36,4%;
— EBITDA (Прибыль До Уплаты Процентов, Налогов, Износа и Амортизации) -22,4%
— Чистая Прибыль (Net Income) — 10,4%.
Показатели проекта показывают очень хорошие результаты. Это связано с отсутствием кредитного финансирования и правильной оптимизации операционных расходов в зависимости от загрузки. Эти данные мы получаем из финансовой модели проекта, которая является пятым этапом создания бизнес плана гостиницы на примере комплекса в Алтайском крае.
Финансовая модель гостиничного проекта — это расчетный инструмент, который связывает продукт (фонд номеров и услуги), спрос (ADR/загрузка/сезонность), затраты, инвестиции и финансирование в единую систему, чтобы оценить окупаемость, стоимость и риски проекта.
Что включает:
— Доходы: проживание (ADR, загрузка, RevPAR по сегментам/каналам), F&B, SPA, активити, аренда, прочее.
— Затраты: переменные (белье, химия, завтраки, комиссии OTA), операционные (ФОТ по службам, коммунальные, аутсорс, маркетинг, ИТ), налоги, страхование.
— Инвестиции: проектирование, СМР, инженерия, расходы на капитальное оборудование и операционные расходные материлы, предзапуск (pre‑opening), резерв на непредвиденные.
— Финансирование: доля equity/долга, ставка, график, комиссии.
— Балансы и оборотный капитал: НДС, запасы, дебиторка/кредиторка, резервный фонд.
Для составления корректной модели, из-за высокой сезонности, было разработано 2 штатных расписания: высокий сезон/ низкий-средний сезон. Labor cost (Лейбор кост) — это коэффициент расходов на заработную плату относительно выручки, по проекту составляет — 35%.
График капекс предполагает проведения проектных и строительных работ в период с 2026 до конца 2027 года, что для загородного объекта с номерным фондом 105 юнитов и инфраструктурой, является вполне рабочим периодом.
Для обсуждения условий сотрудничества достаточно связаться с нами через офис в г. Москва или оставить заявку на консультацию.
